공유형모기지 융자 2026년 조건·한도·금리, 수익공유형 손익공유형 비교

공유형모기지 융자는 생애최초 또는 5년 이상 무주택 세대주가 집을 살 때 주택도시기금에서 돈을 빌리고, 집값이 오르내린 결과를 나중에 나누는 대출입니다. 정부24에는 수익공유형과 손익공유형 두 가지로 안내되어 있습니다. 한도와 금리, 상환 방식이 서로 다릅니다.

결론부터 말씀드리면, 소득 기준은 부부합산 연소득 6천만원 이하이고 생애최초는 7천만원 이하입니다. 대출 한도는 두 유형 모두 최대 2억원입니다. 다만 정부24는 신청기한을 ‘접수기관 별 상이’로만 적고 있어, 2026년 10월 기준 접수 중인지는 은행에서 먼저 확인해야 합니다.

이 글은 정부24 공공서비스 정보(최종 수정일 2026년 5월 8일)와 마이홈포털의 손익공유형 안내를 바탕으로 정리했습니다. 두 자료의 표기가 서로 다른 부분은 따로 짚어 두었습니다.

공유형모기지 융자는 어떤 제도인가요?

정부24가 밝힌 목적은 주택도시기금과 주택 구입자가 주택가격 변동에 따른 위험과 수익을 공유하는 것입니다. 이렇게 해서 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 돕는다는 취지입니다. 지원 유형은 ‘현금(융자)’이고, 근거 법령은 주택도시기금법 제9조 제1항입니다.

소관 기관은 국토교통부(주택기금과)입니다. 일반 주택담보대출과 다른 점은 상환 방식입니다. 이자를 내는 데 그치지 않고, 주택을 팔거나 대출 만기가 됐을 때의 매각손익을 기금과 나눕니다. 그래서 이름에 ‘공유형’이 붙습니다.

정부24 분류는 개인 대상 ‘주거·자립’ 서비스입니다. 서비스 목적 요약은 “생애최초, 5년이상 무주택세대주에게 수익공유형, 손익공유형에 따라 차등지원”입니다.

누가 신청할 수 있나요? 대상과 소득 기준

정부24 지원대상은 대출 대상 주택을 구입하려는 생애최초 또는 5년 이상 무주택 세대주입니다. 소득은 부부합산 연소득 6천만원 이하이고, 생애최초 구입자는 7천만원 이하입니다.

마이홈포털의 손익공유형 안내에는 조건이 더 구체적으로 나와 있습니다. 아래 표는 그 내용을 정리한 것입니다. 이 조건들은 마이홈포털이 손익공유형 기준으로 적은 것입니다. 수익공유형에 같은 조건이 그대로 적용된다고 단정할 수 없으니, 수익공유형은 은행에서 따로 확인하세요.

항목	손익공유형 기준(마이홈포털)
세대주 요건	대출 신청일 현재 만 19세 이상 세대주, 세대 구성원 전원 무주택
연령 제한	만 30세 미만 단독세대주 제외
30세 미만 미혼 세대주	직계존속 1인 이상과 같은 세대, 합가일 기준 부양기간 6개월 이상
순자산	순자산가액 5.11억원 이하
분양권·입주권	세대원이 보유하면 대출 제한
대출 한도 요건	금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내, 부부합산 연소득의 4.5배 이내

무소득자와 소득 1,800만원 이하인 경우에는 8천만원 한도가 적용됩니다. 소득이 낮을수록 한도가 줄 수 있다는 뜻이므로, 한도 2억원이 모두에게 나오는 것은 아닙니다.

대상 주택은 어떤 집이어야 하나요?

정부24 기준 대상 주택은 수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만 이상 중도시에 있는 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억원 이하 공동주택입니다. 면적과 가격 둘 다 만족해야 합니다.

마이홈포털은 지방 대상 지역을 5대 광역시, 김해·전주·창원·천안·청주·포항, 세종특별자치시로 적고 있습니다. 구입하려는 집이 있는 지역이 여기에 들어가는지 계약 전에 확인하세요.

수익공유형과 손익공유형은 무엇이 다른가요?

정부24에 적힌 두 유형의 조건은 다음과 같습니다.

구분	수익공유형	손익공유형
지원한도	주택가격의 최대 70%(2억원 한도)	주택가격의 최대 40%(2억원 한도)
금리	1.8% 고정금리	최초 5년간 1.3%, 이후 연 2.3% 고정금리
대출기간	20년 원리금균등분할상환	20년 만기일시상환
처분이익 상환	주택 매각·대출 만기 시 매각손익 공유	주택 매각·대출 만기 시 매각손익 공유

수익공유형은 비율이 높고 원금과 이자를 나눠 갚습니다. 손익공유형은 비율이 낮은 대신 금리가 낮고, 만기에 원금을 한꺼번에 갚습니다.

한도를 단순 계산해 보면

주택가격만 놓고 계산한 예시입니다. 실제 한도는 소득과 LTV 등 심사 결과에 따라 달라집니다.

• 주택가격 2억원: 수익공유형 최대 1억 4천만원, 손익공유형 최대 8천만원
• 주택가격 3억원: 수익공유형 70%는 2억 1천만원이지만 한도가 2억원, 손익공유형 40%는 1억 2천만원
• 주택가격 6억원: 손익공유형 40%는 2억 4천만원이지만 한도가 2억원

이자도 단순 계산해 볼 수 있습니다. 1억원을 빌리면 수익공유형은 연 1.8%라서 연 180만원, 손익공유형은 처음 5년간 연 1.3%라서 연 130만원입니다. 6년째부터 손익공유형은 연 2.3%가 적용됩니다.

처분이익 공유와 조기상환수수료, 자료마다 다릅니다

정부24는 처분이익 상환을 이렇게 설명합니다. 주택을 팔거나 대출 만기가 됐을 때 매각손익을 공유하고, 5년 안에 팔면 조기상환수수료를 부과한다는 내용입니다.

그런데 마이홈포털의 손익공유형 안내는 다릅니다. 조기상환수수료를 ‘3년 이내 상환 시 연 2.3%, 3년 초과 시 없음’으로 적었고, 처분이익 공유는 3년 이후 시작하며 3년 이내 조기상환 때는 처분이익 상환이 없다고 설명합니다. 정부24의 ‘5년’과 마이홈포털의 ‘3년’이 일치하지 않습니다.

마이홈포털 기준으로 손익공유형은 실행일로부터 3년 이내에 최초 대출금액의 50%까지 백만원 단위로 일부 상환할 수 있습니다. 전액 상환은 7영업일 전에 통보해야 합니다.

신청 방법과 심사 절차는 어떻게 되나요?

신청은 소유권 이전등기 전에 해야 합니다. 정부24 기준 신청 방법은 수탁은행(우리, 국민, 신한) 방문 신청이며, 온라인 신청 사이트는 등록되어 있지 않습니다. 접수 기관은 국토교통부, 주택도시보증공사, 주택도시기금 수탁은행으로 표기되어 있습니다.

1. 대상 주택과 본인 조건(세대주, 무주택 기간, 소득)을 먼저 점검합니다.
2. 우리·국민·신한 수탁은행에 접수 가능 여부를 전화로 확인합니다.
3. 구비서류를 준비해 은행을 방문하고 신청합니다.
4. 사전 자산심사와 사후 자산심사를 거칩니다(손익공유형 기준).
5. 심사 승인 후 대출 약정 때 매매계약서 원본을 제출합니다.

마이홈포털에 따르면 최종 결과는 접수일로부터 약 4~6주 뒤에 통지됩니다. 자산심사에서 부적격이 확정되면 대출이 불가하고, 대출 실행 뒤에 부적격이 확정되면 가산금리가 붙습니다. 잔금일 일정을 잡을 때 이 기간을 고려해야 합니다.

구비서류

정부24의 공통 필수서류는 다음과 같습니다.

• 주민등록등본(1개월 이내 발급)
• 재산세 과세(미과세) 증명원
• 본인과 배우자의 소득입증서류(근로자는 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표 등)
• 본인과 배우자의 재직관련서류
• 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서
• 본인확인서류(주민등록증, 운전면허증 등)

해당하는 경우에는 신혼가구(혼인일로부터 7년 이내) 혼인관계증명서, 장애인·국가유공자 증빙, 다문화가구 가족관계증명서, 부채증명서 또는 금융거래확인서를 추가로 냅니다. 매매계약서 원본은 심사 승인 후 대출약정 때 냅니다.

지금 접수 중인지는 어떻게 확인하나요?

정부24의 신청기한은 ‘접수기관 별 상이’입니다. 시작일과 마감일이 공개된 자료에 없고, 2026년 10월 기준 접수 중인지도 정부24만으로는 알 수 없습니다. 주택도시기금 포털 메인 페이지에도 두 상품의 접수 중단 여부 안내는 없었습니다.

그래서 확인 순서를 정해 두는 편이 안전합니다.

• 주택도시기금 포털(nhuf.molit.go.kr)의 ‘주택구입자금대출’ 아래 ‘수익공유형모기지’ 또는 ‘손익공유형모기지’ 메뉴에서 상품 안내를 봅니다.
• 국토교통부 1599-0001, 주택도시보증공사 1566-9009로 상품 운영 여부를 묻습니다.
• 우리은행 1599-0800, 국민은행 1599-1771, 신한은행 1599-8000에서 취급 지점과 접수 상태를 확인합니다.

수익공유형의 소득·자산 상세 조건과 최근 변경 사항은 주택도시기금 포털이나 수탁은행에서 확인하세요. 수익공유형을 고려한다면 위 창구에서 현재 조건을 반드시 물어보세요.

자주 틀리는 조건 5가지

• 한도 2억원은 상한입니다. 소득 대비 4.5배, LTV 70% 등 다른 요건을 함께 통과해야 하며, 무소득자와 소득 1,800만원 이하는 8천만원 한도입니다(손익공유형 기준).
• 만 30세 미만 단독세대주는 제외됩니다. 미혼이면 직계존속과 같은 세대이고 합가 후 6개월 이상이어야 합니다.
• 무주택은 세대 전원 기준입니다. 세대원이 분양권이나 조합원 입주권을 갖고 있으면 대출이 제한됩니다.
• 기금 대출의 기한이익 상실 이력이 있으면 이용할 수 없습니다. 신청일 기준 3년이 지나면 가능합니다.
• 등기 후에는 늦습니다. 신청 시기는 소유권 이전등기 전입니다.

담보는 해당 주택에 1순위 근저당권을 설정하며 설정비율은 130%입니다. 계약 철회는 기준일 중 늦은 날로부터 14일 이내에 가능하다고 마이홈포털에 안내되어 있습니다.

자주 묻는 질문

공유형모기지 융자는 연소득이 얼마까지 가능한가요?

부부합산 연소득 6천만원 이하이며, 생애최초 구입자는 7천만원 이하입니다. 손익공유형은 대출 한도가 연소득의 4.5배 이내로 제한되고, 무소득자와 소득 1,800만원 이하는 8천만원 한도입니다.

수익공유형과 손익공유형 중 어느 쪽이 유리한가요?

상황에 따라 다릅니다. 수익공유형은 최대 70%까지 빌릴 수 있고 금리가 1.8% 고정입니다. 손익공유형은 최대 40%이지만 처음 5년간 1.3%로 낮고 만기일시상환입니다. 필요한 대출액, 매달 갚을 수 있는 금액, 매각 계획을 비교해 정하세요.

온라인으로 신청할 수 있나요?

정부24에는 온라인신청사이트가 등록되어 있지 않고, 수탁은행(우리, 국민, 신한) 방문 신청으로 안내되어 있습니다.

집을 일찍 팔면 불이익이 있나요?

조기상환수수료가 붙을 수 있습니다. 정부24는 5년 내 매각 시, 마이홈포털 손익공유형 안내는 3년 이내 상환 시 연 2.3%로 적고 있어 기준이 다릅니다. 계약 전에 은행이나 주택도시보증공사에서 확인하세요.

정리: 접수 여부 확인이 첫 단계입니다

공유형모기지 융자는 집값 변동의 손익을 기금과 나누는 대신 금리 부담을 낮춘 상품입니다. 소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하, 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 공동주택이라는 기본 조건부터 맞춰 보세요. 이어서 한도와 금리, 상환 방식을 비교해 유형을 고르면 됩니다.

다음 행동은 두 가지입니다. 첫째, 계약 전에 수탁은행에 접수 가능 여부와 조기상환수수료 기준을 확인하세요. 둘째, 등기 전에 신청 일정을 잡고 심사에 4~6주가 걸릴 수 있다는 점을 잔금일에 반영하세요. 정부24 정보의 최종 수정일은 2026년 5월 8일이므로, 기준일 이후 바뀐 내용이 있을 수 있습니다.

정확한 지원 대상과 금액은 신청 전 정부24·복지로·관할 주민센터에서 다시 확인하세요.