전세사기피해자 최소보장 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1 대상 정리

전세사기피해자 최소보장은 경·공매 등을 거치고도 보증금을 3분의 1조차 돌려받지 못한 피해자에게, 모자란 만큼을 국가가 채워 주는 제도입니다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기특별법」 시행령 개정안이 의결됐다고 발표했고, 시행일은 11월 13일입니다. 발표일로 보아 2026년 11월 13일입니다.

핵심은 “3분의 1을 일괄 지급하는 제도가 아니다”라는 점입니다. 이미 회수한 금액이 있으면 그만큼을 빼고 부족분만 지원합니다. 또 이 제도를 쓰려면 먼저 전세사기 피해자 결정을 받아야 합니다. 누가 해당되는지, 얼마를 받을 수 있는지, 어떤 서류가 필요한지 차례로 정리합니다.

전세사기피해자 최소보장이란? 무엇이 바뀌나

그동안 전세사기 피해자는 경매나 공매가 끝나도 배당금이 적으면 보증금 대부분을 잃을 수 있었습니다. 이번 개정으로 국가가 임차보증금의 3분의 1 회복을 보장하는 최소보장 제도가 도입됩니다. 보도자료 제목도 “국가가 임차보증금의 1/3 회복을 보장하는 최소보장 및 선지급-후정산 제도 11.13일 시행”입니다.

이번에 시행되는 제도는 두 가지입니다.

• 최소보장: 경·공매 등을 통해 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 부족분을 지원합니다.
• 선지급-후정산: 신탁사기 등 무권계약자 피해자를 대상으로, 경·공매 등이 끝나기 전에 선지급금을 주고 나중에 정산합니다.

지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 기존의 LH 피해주택 매입, 임대료 지원 같은 제도를 없애는 것이 아니라, 그 위에 최소한의 회수 하한선을 더하는 구조입니다.

보증금 3분의 1, 얼마를 받을 수 있나

최소보장금은 임차보증금의 3분의 1입니다. 실제로 받는 최소지원금은 여기서 이미 회수했거나 받게 되는 금액을 뺀 값입니다. 빼는 항목은 네 가지입니다.

• 대항력 또는 우선변제권으로 받은 금액
• 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액
• 경매차익
• 임대료 지원액

국토교통부가 든 예시는 이렇습니다. 보증금이 1억 5000만 원이고, 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원 등 모두 3000만 원을 회복했다고 가정합니다. 이 경우 최소보장금은 5000만 원이므로 차액 2000만 원을 추가로 지원받아 총 5000만 원을 회복합니다.

반대로 경매 등으로 이미 보증금의 3분의 1 이상을 돌려받았다면 최소지원금은 없습니다. 이 제도는 “최소한 3분의 1은 건지게 한다”는 하한선이지, 추가 보상이 아닙니다.

누가 대상인가: 피해자 결정이 먼저입니다

최소보장을 받으려면 먼저 전세사기 피해자 결정을 받아야 합니다. 피해자 결정 신청은 거주하는 시·도에 하고, 결정 이후에는 HUG 전세피해지원센터에서 지원 안내를 받습니다. 전세사기특별법의 유효기간은 2027년 5월 31일까지 2년 연장됐고, 결정 신청도 이 기한 전까지 가능합니다.

법 제3조의 피해자 요건은 다음과 같습니다.

• 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기·전세권 설정 포함)
• 임차보증금 5억 원 이하(위원회가 시·도별로 2억 원 범위에서 상한을 올릴 수 있음)
• 임대인의 파산·회생 개시, 경매·공매 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 그럴 것으로 예상될 것
• 임대인이 보증금을 갚을 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

경매·공매 절차가 완료된 임차인은 대항요건·확정일자 요건과 피해 발생 요건이 면제됩니다. 또 2025년 6월 1일 이후 처음 임대차계약을 체결한 임차인은 법 적용에서 제외되므로, 대상은 2025년 5월 31일까지 최초로 임대차계약을 체결한 임차인입니다.

자주 틀리는 조건: 이런 경우는 피해자에서 제외됩니다

다음 중 하나에 해당하면 피해자로 인정받지 못하고, 따라서 최소보장도 받을 수 없습니다.

• 보증·보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우
• 주택임대차보호법상 최우선변제를 받을 수 있는 소액 보증금인 경우
• 대항력·우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

실제로 2025년 5월 위원회 결정에서 246건이 보험 또는 우선변제로 보증금 전액을 회수할 수 있다는 이유로 제외됐습니다. 보증보험에 가입했거나 선순위 채권이 적어 배당으로 전액 회수가 가능해 보이면 결정 단계에서 걸러질 수 있습니다. 보증금 보호 장치를 이미 갖췄다면 전세보증금반환보증 보증료 지원 같은 제도와 함께 내 상황을 먼저 점검해 보세요.

선지급-후정산은 무엇이 다른가

선지급-후정산은 신탁사기 등 무권계약자 피해자가 대상입니다. 경·공매 절차가 오래 걸리는 경우 피해자가 기다리지 않도록, 절차가 끝나기 전에 먼저 돈을 주고 나중에 추가 회수액 등을 고려해 정산합니다.

선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 뺀 금액입니다. 경·공매 등이 끝나기 전에 먼저 받는 돈이므로, 이후 추가로 회수되는 금액은 정산 단계에서 고려됩니다.

“무권계약”에 해당하는 구체적인 범위는 정확한 기준을 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234)이나 HUG 전세피해지원센터에서 확인하세요. 내가 선지급 대상인지도 같은 곳에서 안내받을 수 있습니다.

신청 시기와 제출서류, 결정까지 걸리는 기간

신청 시기는 상황에 따라 다릅니다.

제출서류는 다음과 같습니다.

• 피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 피해주택 등기사항전부증명서
• 배당표 또는 배분계산서
• 임대보증금반환채권 변제 관련 서류

LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하고, 부득이하면 한 차례 최대 30일 연장할 수 있습니다. 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다. 신청 서식과 접수 창구, 온라인 신청 경로는 시행 시점에 LH와 국토교통부 안내를 확인하세요.

LH 피해주택 매입과 비교, 받은 뒤 주의할 점

LH 피해주택 매입은 경매차익을 보증금으로 전환해 최대 10년간 임대료 없이 거주하게 하고, 퇴거 시 차익을 지급하는 방식입니다. 최소보장제와는 별개의 제도입니다. 두 제도를 함께 쓸 수 있지만, 경매차익은 최소지원금을 계산할 때 차감됩니다. 따라서 매입을 선택했다면 내 경매차익이 얼마인지에 따라 최소지원금이 달라질 수 있으니 LH에서 계산 방식을 확인하세요.

지원금을 받은 뒤 보증금 회수 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원의 과태료가 부과됩니다. 나중에 배당이나 소송으로 돈이 들어오면 반드시 LH에 알려야 합니다.

전세 자금을 다시 마련해야 하는 피해자는 버팀목전세자금대출 자격·한도·금리도 함께 살펴보면 좋습니다.

자주 묻는 질문

최소보장은 언제부터 시행되나요?

11월 13일부터입니다. 2026년 10월 6일 국무회의에서 시행령 개정안이 의결됐고, 발표일로 보아 2026년 11월 13일입니다.

보증금의 3분의 1을 무조건 받나요?

아닙니다. 경·공매 등으로 돌려받은 금액이 3분의 1에 못 미칠 때 부족분만 지원합니다. 이미 3분의 1 이상 회수했다면 지원금은 없습니다.

피해자 결정을 아직 못 받았는데 신청할 수 있나요?

피해자 결정을 먼저 받아야 합니다. 결정 신청은 거주하는 시·도에 하고, 2027년 5월 31일까지 가능합니다. 단, 2025년 6월 1일 이후 처음 계약한 임차인은 법 적용에서 제외됩니다.

신청 마감일이 있나요?

최소지원금 신청 자체의 마감일은 정확한 기준을 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234)에 문의해 확인하세요. 다만 그 전제인 피해자 결정 신청은 2027년 5월 31일까지입니다.

지원금을 받은 뒤 보증금을 따로 회수하면요?

반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 합니다. 기간 안에 반납하지 않으면 최대 3000만 원 과태료가 부과될 수 있습니다.

정리하면 최소보장은 “피해자 결정, 회수 절차, LH 신청”의 순서로 움직이는 제도입니다. 보증금의 3분의 1이 자동으로 들어오는 것이 아니라 부족분을 채우는 방식이므로, 내 회수액을 먼저 계산해 보는 것이 중요합니다.

지금 할 일은 세 가지입니다. 피해자 결정이 아직이라면 거주지 시·도에 신청하고, 이미 결정을 받았다면 배당표 등 서류를 챙기며, 선지급 대상 여부는 HUG 전세피해지원센터나 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234)에서 확인하세요. 기준일은 2026년 10월 30일입니다.

정확한 지원 대상과 금액은 신청 전 정부24·복지로·관할 주민센터에서 다시 확인하세요.